Переменная часть арендной платы — что это

Переменная часть арендной платы — этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Вам помогут документы и бланки:

• Переменная арендная плата — когда это оправданно
• Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора
• Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы
• Итоги

к содержанию ↑

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

• электроэнергия,
• вода,
• тепловая энергия,
• услуги телефонной связи.

614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды.

То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст.

614 ГК РФ).

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

• договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
• арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

• фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
• переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

к содержанию ↑

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

• арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
• арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

• суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
• расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

• конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
• перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

к содержанию ↑

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

• непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
• акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

к содержанию ↑

Общие принципы экономии

Баланс между расходами и прибылью должен быть обоснован. В бизнес-плане оговариваются ожидаемые темпы развития, и оптимизируется расходная часть.
Затраты, которые позволяют полностью использовать задействованный потенциал, работают максимально эффективно.

Незначительные с первого взгляда по отдельным статьям финансовые потери на контрольном сроке оборачиваются заметным снижением прибыли.

к содержанию ↑

Экономия на аренде офиса

В малом и среднем бизнесе арендная плата — одна из самых чувствительных статей расходов. Чаще всего при возникновении проблем урезание начинается именно с неё. Офис становится всё меньше и меньше.

к содержанию ↑

Шаг 1. Уехать из центра

• демографические особенности — ориентированность на клиента;
• проходимость — наличие пешеходного потока;
• транспортная доступность с парковкой;
• удалённость от конкурентов;
• близость к сервисным службам и госструктурам.

• обозначьте свои требования к нему;
• подробнее познакомьтесь с городом: оцените деловую, экологическую, криминальную обстановку в отдельных его частях;
• изучите различные предложения риэлторов коммерческой недвижимости;
• выберите самое подходящее.

к содержанию ↑

Шаг 2. Оптимизировать офисную площадь

• многоэтажные варианты с лестничными проёмами,
• балконы с видом на автомобильные пробки,
• огромные презентационные залы,
• бесконечные коридоры,
• захламлённые подсобки,
• полупустые кабинеты и уборные комнаты,
• свободные от машин парковки.

Шаг 3. Использовать альтернативные формы аренды

1. подбирает площадь;
2. выполняет перепланировку, отделку и меблировку;
3. обеспечивает техническое оснащение и сопутствующие услуги.

• служебно-корреспондентский адрес с почтовой пересылкой;
• виртуальную телефонию с обслуживанием входящих звонков;
• СМС-связь и факс;
• секретаря;
• консультационный колл-центр;
• веб хостинг;
• «комнаты» для переговоров, совещаний, конференций.

к содержанию ↑

Шаг 4. Договориться с собственником.

Умение быть убедительным тоже надо использовать. Люди идут на компромиссы, и арендодатели не исключение. Переговоры нужно строить в рамках партнёрской беседы.

Не стоит афишировать аналитику вашей прибыли. Лучше ссылаться на интересы собственника и показать, что можете быть полезным.
Убедите его, что вы не только будете содержать арендную площадь в полном порядке, но и внесёте посильную помощь в её улучшение: отремонтируете фасад, модернизируете коммуникации, озелените территорию и т.д.

Слова о стабильности вашего бизнеса подкрепите цифрами.
Договаривайтесь о долгосрочной аренде, вплоть до 10 лет. Так легче будет торговаться о ставке.

Согласуйте максимальную ежегодную индексацию, на которую вы согласны, скажем не более 5%. Если в договоре указана только фиксированная ставка и не оговорен инфляционный порог, то каждый год собственник будет накручивать процент на процент и неплохо заработает на вашем неведении. Ничего противозаконного он при этом не совершает.

Что можно просить? Во-первых, скидку, уповая на временно затруднительную ситуацию, а не на то, что всем она положена для начала. Во-вторых, краткосрочные арендные каникулы при подписании нового договора, скажем, для переезда или адаптации. Если на скидку собственник не согласится, то пару недель новичку, скорее всего, подарит.

Мы отметили лишь основные факторы, на которые следует обратить внимание при работе над ошибками. Но существуют и неординарные решения, которые каждый раз привязываются к конкретной ситуации.

Крайне важно найти оптимальные условия аренды для небольшого бизнеса, тем более, в условиях падения прибыли. Даже если причина спада не ясна, меры по увеличению эффективности ресурсов заметно улучшат ситуацию. Не медлите, вносите корректировки по мере выполнения плана.

к содержанию ↑

Как предприятию уменьшить арендные платежи?

В условиях пандемии коронавируса многие российские предприятия терпят убытки, ведь клиентов нет, а расходы на прежнем уровне. В связи с этим у арендаторов возникает вполне резонный вопрос: а что будет, если потребовать у арендодателя скидку?

Для того, чтобы объективно ответить, давайте для начала мысленно поставим себя на место арендодателя. Не суть важно, является ли юрлицо торговым или бизнес-центром, предлагающим площади в аренду. Логика у тех и других одинаковая: при принятии решения о скидках арендатору арендодатель будет считать все дополнительные расходы арендатора.

Он суммирует оплату за коммунальные услуги, зарплату всех инженеров, техников и бухгалтеров. При этом важна именно реальная себестоимость всех расходов: сколько нужно, чтобы всем выплатить зарплату, оплатить электроэнергию, воду, тепло, интернет, парковку и пожарно-охранные расходы. После этого арендодатель учтет собственные затраты на арендатора: сервис, охрану, клининг, арендную плату, плату за землю и т.д., и проанализирует, где он сможет сэкономить.

Так, например, если арендатор совсем не пользуется помещением в период карантина, сохраняется минимум коммунальных платежей, можно говорить о нулевой арендной ставке или арендных каникулах на срок карантина. Если же офису или магазину требуется дополнительная охрана, или иные услуги, их учтут при подсчете стоимости аренды помещения в период эпидемиологических каникул.

Что же остается?

Немного математики. Если подсчитать, что в “мирное время” аренда помещений обходится арендаторам в 600-1000 рублей за квадратный метр, то на сколько квадратов арендодатель готов раскошелиться в период карантина? Учитывая, что добросовестный арендатор выполняет рекомендации президента и отправил своих сотрудников “на каникулы” с сохранением заработной платы? При принятии решения руководство ТЦ и БЦ обязательно учтет все факторы, но арендатор должен их подробно разъяснить в своем сопроводительном письме, когда будет добиваться снижения арендной платы. Желательно, чтобы бизнесмен предоставил расчет всех своих доходы и расходы за последний налоговый период и предоставил этот расчет арендодателю, спрогнозировав на текущий период те же расходы с учетом возможных доходов или убытков.

Вполне резонно, что у арендодателя возникает сопутствующий вопрос — не перекладывает ли арендатор возможные убытки от простоя на арендодателя? Действительно ли он находится в затруднительной ситуации в связи с отсутствием клиентов, или просто рассчитывает переждать трудности за чужой счёт?

В тех случаях, когда речь идет об учебных классах, спортцентрах и магазинах, ответ очевиден. Предприятия ушли в минус, поэтому следует начислять только коммунальные платежи.

Рассмотрим живой пример: общепит активно адаптирует свою деятельность к новым реалиям, работает на вынос, налаживает отношения с агрегаторами доставки еды и прочих товаров первой необходимости. Это — результат совместных усилий арендатора и арендодателя, ведь последний интегрировал в процесс логистический узел по доставке еды. Арендодатель не просто снижает стоимость аренды кафе или столовой, он сводит расходы к минимуму, оставляя за арендатором только обязанность оплачивать коммунальные платежи.

Это пример идеальных взаимоотношений “донора” и “акцептора” бизнеса.

В то же время, существуют предприятия, которые ничего не теряют из-за коронавируса, а даже наоборот. Товарооборот в последние недели почти полностью переместился в интернет-магазины, а это означает, что логистические компании перевыполняют план, имея при этом государственные привилегии в виде снижения транспортного налога. Производители товаров первой необходимости тоже увеличивают количество товаров и быстро сбывают их, так что нельзя однозначно оценивать все категории бизнеса при решении вопроса об уменьшении арендной платы.

Подводя итог вышесказанному, хочется сказать, что основная задача сейчас — выработать обоюдовыгодную общую позицию между арендодателем и арендатором. Требования арендаторов вполне очевидны, позиция же арендодателя в настоящий момент такова: “Мы разделяем с нашими арендаторами бизнес-риски, готовим отсрочку платежей, скидки, и мы готовы их предоставить, но вы должны понимать, что скидка в большинстве случаев не будет превышать 50%, потому что у нас есть свои затраты, которые для вас же делаются — охрана, благоустройство территории, содержание помещений; но мы обязаны помочь своим контрагентам, и сделаем это по мере сил и возможностей.”

Если государство пойдет навстречу субъектам и откажется на время от ренты, выплачиваемой ежемесячно в качестве аренды за землю, условия для арендатора станут более лояльными, хотя уже сейчас многие арендодатели готовы предоставлять помещения в аренду бесплатно, лишь бы активизировать бизнес-процесс в городах. В частности, севастопольский технопарк “Маяк” расположен к безоплатному взаимодействию с новыми арендаторами, способными привести “уснувшую” экономику в динамическое русло.

Такая стратегия должна стать основополагающей в период пандемии Covid-19. Руководство технопарка снизило ставку по нулям для тех арендаторов, чей бизнес закрылся в связи с эпидемией (в частности, нулевая ставка создана для батутного центра, ряда других общественных заведений) и призывает к этому всех арендодателей. Так мы сможем избежать надвигающейся экономической депрессии.

к содержанию ↑

Как сократить расходы на аренду помещения

Руководители российских компаний поделились своими способами и аргументами, которые помогли им снизить затраты на аренду.

Договор аренды скачать образецДоговор аренды склада скачать образецДоговор аренды нежилого помещения, выгодный арендодателю скачать образецДоговор субаренды нежилого помещения, выгодный субарендатору скачать образецДоговор субаренды нежилого помещения, выгодный арендатору скачать образец

Следующая

РазноеКак отменить исполнительный лист по кредиту без вторичного извещения: советы от автора, не уведомленной о судебном приказе