Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Согласно части 1 статьи 23 действующего Федерального от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства — это документ, в котором кадастровый инженер по итогам осмотра подтверждает прекращение существования объекта по причине гибели или уничтожения. Акт обследования имеет форму электронного документа, заверенного квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера.
Если договор подряда это предусматривает, возможно изготовление акта на бумажном носителе.
Важно!С 1 января 2017 года взамен действующего Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Итак, акт обследования доказывает, что недвижимость полностью или частично перестала существовать. Необходимость составления документа обусловлена тем обстоятельством, что уничтожение объекта в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора де-факто не служит поводом для снятия строения с кадастрового учета. Основанием для внесения изменения в реестр также не является, например, соответствующая справка из подразделения МЧС.
То есть фактическая гибель строения с юридической точки зрения не является основанием, например, для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.
Итак, акт обследования зданий и сооружений необходим в случаях:
- гибели объекта недвижимости;
- умышленного уничтожения объекта (сноса);
- аннулирования временной постановки на учет и др.
СправкаПод гибелью или уничтожением гражданское законодательство понимает необратимое прекращение существования объекта, его невозможность удовлетворять потребности владельца. Если в результате наводнения, пожара, землетрясения или оползня здание разрушено частично, речь будет идти не об уничтожении, а об изменении его свойств. Если восстановление бессмысленно или экономически неоправданно, собственник должен организовать снос, а после — произвести обследование.
Таким образом, право собственности и начисление налогов за пользование недвижимым имуществом прекращается только после внесения на основании акта обследования соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.
Обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета могут конкретные лица, определенные статьей 4 Закона о регистрации. Это собственники зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, а также собственники земельных участков, на которых эти объекты находятся. Процедура подачи заявления и составления акта четко регламентирована законодательством.
к содержанию ↑Процедура составления акта обследования зданий и сооружений
Акт обследования здания составляет кадастровый инженер. Это квалифицированный специалист, который уполномочен государством на проведение работ и подготовку документации. Кадастровые инженеры должны отвечать перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре:
- гражданство Российской Федерации;
- высшее образование;
- отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
- наличие квалификационного аттестата, выданного на основании прохождения квалификационного экзамена;
- наличие личной печати, штампа, бланков. На них указывается адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
- наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
- опыт работы — не менее 2 лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.
Основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нем указывают все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки, сумму оплаты. К договору прикладывают утвержденную заказчиком смету и задание на выполнение работ.
Единственный документ, который в обязательном порядке необходимо предоставить кадастровому инженеру — это свидетельство о праве собственности на данный объект либо земельный участок, где он расположен.
На заметкуУскорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования позволит предоставление владельцем объекта недвижимости кадастрового паспорта или технической документации на него.
Кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сверяет учетные данные с реальным состоянием недвижимого объекта, выезжая на место. Затем готовит акт в соответствии с требованиями и передает информацию в виде xml-файла, скрепив данные усиленной электронной подписью. Специалисты ГКН сведения от исполнителей принимают только в электронном виде.
Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В общей сложности процедура обследования и оформления акта занимает 5–7 рабочих дней.
Акт обследования зданий должен отвечать установленным законом требованиям. Это крайне важно, поскольку на его основании выносится решение о прекращении права собственности. Объект перестает существовать не только физически, но и документально с соответствующей отметкой в ГКН.
Все эти действия в совокупности требуют финансовых затрат как от собственника недвижимости, так и от государства.
к содержанию ↑Как грамотно оформить документ
Требования к документу перечислены в Приказе Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Там же представлена и типовая форма акта обследования здания (рис. 1).
Она включает в себя сведения об объекте недвижимости, о заказчике, о кадастровом инженере и прочих документах, используемых при проведении работ.
Краткие пояснения по заполнению разделов:
- В строке «Сведения об объекте недвижимости» указывают объект и его кадастровый номер.
- В строке «Сведения о заказчике» приводят информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц — ФИО, страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), для юридических — полное наименование.
- В строке «Сведения о кадастровом инженере» указывают ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании — наименование юридического лица и адрес. Здесь же ставят дату завершения кадастровых работ.
- В строке «Перечень документов» вписывают наименования и реквизиты приложенных к акту документов.
- В строке «Заключение» приводят заключение кадастрового инженера о том, что объект недвижимости прекратил существование.
Сведения вносят на русском языке. Цифры арабские. Электронный образ документа должен полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1.
Качество электронной версии должно позволять безошибочно распознать все представленные реквизиты. Если в документе два и более листов, образ необходимо сформировать в одном файле.
При составлении акта обследования здания не исключены ошибки, начиная от технических погрешностей (опечатки, неточные названия, неверные цифры и т.п.) и заканчивая недостоверными сведениями. Случается, что в акте неверно указана информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Бывает, что документ заверяют недействительной электронной подписью (к примеру, если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров).
Все это приводит к признанию акта обследования недействительным, а значит, делает невозможными и другие кадастровые операции.
Важность грамотного и скрупулезного оформления документа с учетом всех требований к акту обследования зданий не вызывает сомнений. От квалификации кадастрового инженера зависит и вовлеченность заявителя в процесс снятия объекта с учета. Так, экспертам дано право самостоятельно запрашивать документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр.
В случае надлежащего выполнения этих действий клиент будет избавлен от необходимости посещать Кадастровую палату лично.
к содержанию ↑Акт обследования объекта
По закону каждый объект недвижимости должен состоять на учете в ЕГРН. Если здание, помещение, сооружение, машино-место или объект незавершенного строительства прекращают свое существование, собственник должен уведомить об этом Росреестр. Чтобы подтвердить гибель или уничтожение объекта, нужно пригласить на объект кадастрового инженера, который составит акт обследования и заверит его своей квалифицированной подписью.
Затем документ необходимо передать в Росреестр.
к содержанию ↑Какие документы могут использоваться при подготовке акта?
Кадастровый инженер обязан предоставить список бумаг, которые применялись при проведении обследования, а также включить их в приложение к акту. Чаще всего в документе фигурируют следующие решения органов государственной власти, суда:
- о признании объекта строительства аварийным, подлежащим сносу;
- об изъятии ЗУ, на которой расположен дом или другое строение, машино-место;
- о комплексном развитии территории;
- о сносе самовольной постройки на тех или иных основаниях.
- уведомления о сносе/завершения сноса;
- проект сноса, ордера ОАТИ и т.д;
- договор о вывозе строительного мусора;
Обоснованием для сноса объекта недвижимости может быть решение собственника(для земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС, ЛПХ и садоводство (для дачного строительства). Такой документ готовится в произвольной форме и не требует заверения у нотариуса. К нему прилагается уведомление о завершении сноса, которое направляют в органы местного самоуправления.
Также в качестве приложения можно использовать документы, подтверждающие факт стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации, в результате которых наступила гибель объекта недвижимости. Данную справку можно получить в местной администрации, в муниципалитете по месту нахождения земельного участка.
Отсутствие у заказчика документов, перечисленных в требованиях Росреестра, не является основанием для отказа в подготовке акта и не является нарушением.
к содержанию ↑Почему нужно снимать несуществующие объекты с учета?
Целью подготовки акта обследования является снятие разрушенного или снесенного здания, сооружения, помещения с учета в ЕГРН. Эта процедура необходима для решения следующих задач:
- сокращение налоговой базы. ФНС выставляет квитанции по сведениям из Единого госреестра, поэтому отменить начисления можно только после внесения соответствующих данных;
- изменение разрешенного вида землепользования. После сноса объекта владелец ЗУ может вести на территории сельхозпроизводство, если это разрешено на конкретной территории;
- начало строительства. Чтобы на освобожденном участке возвести новое здание, а затем зарегистрировать его, необходимо исключить из ЕГРН старое;
- исполнение судебного решения. Акт позволит избежать дополнительных санкций за несвоевременное исполнение предписаний.