Как провести переуступку по ДДУ

На этапе котлована квартиру покупать выгодно — чем ближе стройка к финалу, тем выше цена за квадратный метр. Сделать это можно не только напрямую у застройщика, но и у дольщиков. Как правильно оформить сделку с квартирой в строящемся доме — читайте в нашем материале.

В этой статье:

• Что такое договор уступки прав требования
• Как оформить договор продажи по переуступке: пошаговая инструкция
• Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
• Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме
• Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Что такое договор уступки прав требования

Покупатели будущего жилья и строительная компания заключают друг с другом сделку — дольщики вкладывают деньги, застройщик строит дом. Такое соглашение называется договором долевого участия — ДДУ. По нему до сдачи недвижимости в эксплуатацию компания-застройщик считается владельцем будущего дома, а дольщики имеют право получить квартиру после окончания строительства.

Если дольщик продает квартиру в новостройке до регистрации права собственности в Росреестре — он продает не недвижимость, а право получить ее в будущем. Такая сделка называется цессией или переуступкой. Покупатель прав требований по ДДУ — цессионарий, а продавец — цедент.

В ДДУ нет объекта купли-продажи, поэтому при переуступке прав предметом сделки становится право требовать от застройщика выполнения обязательств в соответствии с первичным договором ДДУ — вовремя достроить дом и передать недвижимость в собственность.

Например, Николай купил у ООО Теремок квартиру в новостройке, но в процессе строительства передумал жить в этом районе и выставил объявление о продаже. Покупатель Мария в этом случае покупает не физический объект, а право получить эту квартиру в собственность, когда дом достроят. По соглашению об уступке прав денежные взносы застройщику оплачивает Мария — в том числе долги, неустойки и пени от предыдущего владельца.

В свою очередь Теремок обязан передать Марии право собственности на квартиру.

Как и все операции с недвижимостью, переуступка прав по ДДУ регистрируется в Росреестре. Долевое строительство и уступку прав требований регулирует 214-ФЗ, Гражданский кодекс РФ и другими нормативно-правовыми актами (НПА).

к содержанию ↑

Как оформить договор продажи по переуступке: пошаговая инструкция

Итак, продавец и покупатель договорились на подходящие условия — сделке быть. Вот что нужно сделать дальше.

Шаг 1. Соберите пакет документов

• Заявление о государственной регистрации договора цессии от имени покупателя и продавца;
• Паспорт для физлица или выписку из ЕГРЮЛ для юрлица;
• ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, со всеми приложениями и допсоглашениями;
• Договор уступки права требования;
• Документ об уплате госпошлины (по желанию);
• Справку о полной оплате или о переводе долга по ДДУ на цессионария;
• Разрешение банка, если цедент брал кредит на покупку квартиры по ДДУ;
• Согласие застройщика.

к содержанию ↑

Шаг 2. Заключите договор уступки прав

Цессию можно составить самостоятельно или доверить оформление договора юристу. Обязательные пункты договора:

• Дата и адрес места проведения сделки;
• Паспортные данные сторон;
• Номер и дата ДДУ, первичные участники сделки;
• Стоимость переуступки;
• Порядок расчетов и реквизиты;
• Список документов, которые цедент передает цессионарию, и сроки их передачи;
• Права и обязанности сторон;
• Сведения об объекте недвижимости — адрес, параметры, технические характеристики.

к содержанию ↑

Шаг 3. Зарегистрируйте сделку

После того, как документы собраны и подписаны, договор по переуступке нужно зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно в МФЦ или регистрирующем органе.

Если цедентов несколько, например, в сделке участвуют супруги, необходимо их личное присутствие или нотариально заверенное согласие.

к содержанию ↑

Плюсы

• Можно купить квартиру, даже если у застройщика закончились свободные помещения.
• Можно купить жилье с полностью законченной отделкой — останется только дождаться сдачи дома.
• Чем ближе финал строительства, тем меньше риск банкротства застройщика или переноса сроков сдачи дома.
• Нет минусов вторички — например, старые коммуникации или несовершеннолетние собственники.
• Квартиру по переуступке ждать меньше, чем при покупке доли на стадии котлована.
• Цена на квартиру до передачи объекта долевого строительства ниже, чем после.

к содержанию ↑

Минусы

• Застройщик может обанкротиться.
• Срок ввода дома может сдвинуться на неопределенное время.
• Застройщик может запретить переуступку без своего согласия или на определенный этап строительства.
• Не все банки согласовывают льготную ипотеку на покупку квартиры по переуступке.
• Суд может признать сделку недействительной и отменить, если продавец нарушил условия договора с застройщиком.
• Комиссия застройщику за сделку переуступки.
• Если цессионарий решит расторгнуть сделку с застройщиком, то сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в ДДУ, а не ту, которую он заплатит цеденту.

к содержанию ↑

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Процесс переуступки может показаться запутанным и сложным, но если разделить его на несколько этапов, все окажется не так страшно.

1. Перед сделкой поищите информацию об объекте недвижимости и репутации застройщика: как долго идет стройка, нет ли у компании финансовых трудностей, посмотреть документы — разрешительные, проектные и правоустанавливающие.
2. Изучите договор долевого участия на предмет запретов и ограничений на переуступку прав требования. Узнайте, есть ли у продавца законное право на совершение цессии.
3. Заранее обсудите денежный вопрос: сумму, способ и сроки расчета, а также кто из сторон оплачивает госпошлину и переоформление договора. Обычно стороны рассчитываются друг с другом после внесения цессии в ЕГРН. Сделать это можно теми же способами, что и при купле-продаже недвижимости. Как безопасно передать деньги при расчете с продавцом — читайте в нашей статье.

Если цедент — юрлицо, то по 214-ФЗ рассчитываться с ним нужно только после регистрации соглашения об уступке прав требований в Росреестре. Физические лица могут проводить платежи за цессию на любом этапе сделки.

к содержанию ↑

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Цена за уступку права требования складывается из первичной стоимости квартиры, прописанной в ДДУ, и наценки продавца. При заключении соглашения о переуступке нужно будет заплатить госпошлину — 350 рублей. После сдачи дома в эксплуатацию за оформление новой квартиры в собственность владельцу придется заплатить государству еще 2 000 рублей.

Иногда застройщики берут на себя оплату пошлины и регистрацию — информация об этом прописывается в ДДУ.

Покупка по переуступке права требования похожа на обычную куплю-продажу жилья. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, внимательно изучите информацию — ДДУ, допсоглашения, почитайте отзывы о строительной компании, подрядчиках и жилом районе. А когда застройщик сдаст дом в эксплуатацию, правильно оформите квартиру в новостройке в собственность.

Как это сделать — читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Что такое договор уступки: Понятие, особенности и важные аспекты

К нам в юридический центр часто обращаются с просьбой оказать помощь в подготовке договора цессии. Необходимость заключения договора уступки прав может возникнуть при различных обстоятельствах. Удобно использовать цессию, когда фирма теряет интерес к какому-либо праву и готова получить вместо него денежное исполнение.

Например, есть готовое решение суда, однако фирма понимает, что у должника нет денежных средств, а заниматься банкротством у неё нет желания. Такое право легче уступить контрагенту за приемлемую цену. Также цессия часто применяется в долевом строительстве.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону.

Разберём основные особенности договора цессии:

1. Сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
2. По общему правилу, согласие должника на уступку не требуется. Исключение составляют обязательства, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, тогда уступка требования без его согласия не допускается (п. 2 ст. 388 ГК РФ).
3. О состоявшейся уступке требования необходимо письменно уведомить должника. Иначе новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
4. Допускается цессия будущего требования. Оно должно быть определено в уступке способом, позволяющим доподлинно его идентифицировать.
5. Цессия – это возмездный договор. Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
6. По общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54).

Главное в цессии – полно и правильно согласовать предмет. Цессионарию при заключении уступки права требования следует обратить внимание на следующее:

• требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;
• цедент правомочен совершать уступку;
• требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;
• цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Вот ряд основных положений, которые нужно знать при заключении договора цессии. Но бывает сложно учесть все особенности, применимо к конкретной правовой ситуации. Если у вас возникнут трудности, вы всегда можете обратить в наш юридический центр.

Специалисты окажут вам квалифицированную помощь при составлении договора любого вида.

юрист ООО «Юридический центр «Лидер»

к содержанию ↑

Что такое договор цессии и как его составить

Цессией называется сделка, в результате которой одна сторона уступает имеющееся у нее право требования к третьему лицу, а другая его принимает. Договор уступки определяет условия и порядок ее проведения. Его объектом может быть задолженность – по кредиту, долгу на основании контракта или расписки.

к содержанию ↑

Какие обязательства нельзя передать

Не каждое обязательство должника можно передать другому лицу. Согласно законодательству РФ нельзя уступить требования, непосредственно связанные с личностью кредитора. Поэтому уступка не применяется в таких сферах, как алиментные обязательства, возмещение вреда жизни, здоровью или морального вреда.

Отдельные ограничения существуют для юридических лиц. Профессиональные кредиторы (банки, микрофинансовые организации) могут продать задолженность исключительно внесенным в Госреестр коллекторам, другим профессиональным кредиторам, физическим лицам и организациям, согласованным с должником. Еще одно ограничение касается долгов по коммунальным платежам – их нельзя продать никому, включая коллекторов.

к содержанию ↑

Как составить соглашение

Обязательной является письменная форма соглашения. Обычно соглашение содержит:

• сведения об участниках – цеденте, цессионарии, при трехсторонней сделке – информация о должнике;
• сведения о предмете – переходе права требования от одной стороны к другой с подробным описанием причины его возникновения, размером долга, указанием сведений о старом кредиторе и должнике;
• ссылку на первоначальное соглашение (номер, дату заключения);
• цену;
• дополнительные условия;
• порядок произведения расчетов;
• реквизиты и подписи сторон.

Сроки договора цессии не устанавливаются – уступка права требования имеет окончательный характер и не имеет временных ограничений. Это означает, что нельзя на определенное время передать цессионарию право требовать выплаты долга.

Соглашение обязательно оформляется так же, как основной договор. Если тот был нотариально заверен, то уступку прав должен удостоверить нотариус, если был зарегистрирован – сторонам необходимо обратиться в ответственный орган для проведения государственной регистрации.

• оригинал основного соглашения;
• документы, удостоверяющие исполнение кредитором своих обязательств в отношении должника;
• все претензии и уведомления, направленные сторонами друг другу.

Если цедент обращался в суд, которой подтвердил наличие задолженности, то цессионарию передаются судебные документы. К ним относятся исполнительный лист, копия постановления суда или судебный приказ.

к содержанию ↑

Недействительный договор цессии

Основные требования договора цессии – подробное описание его предмета. Стороны должны точно указать, какое требование переходит новому кредитору, основание его возникновения, порядок передачи прав, а также размер долга. Если эта информация отсутствует в тексте или указана с неточностями – сделка может быть признана недействительной по решению суда.

Другими основаниями для недействительности являются:

• запрет на уступку права требования, установленный основным соглашением или законом;
• несоблюдение обязательной формы;
• отсутствие у любого из участников полномочий на заключение;
• безвозмездный характер сделки, если ее участниками являются организации (дарение между юридическими лицами запрещено);
• обман, угрозы, насилие, примененные в отношении одной из сторон.

Соглашение также может быть признано недействительным по всем основаниям, установленным законом для мнимых или притворных сделок. Если вы планируете составлять соглашение об уступке или столкнулись с последствиями его заключения, вы можете получить консультацию юриста на нашем сайте.

к содержанию ↑

Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

к содержанию ↑

Что такое цессия

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому. «Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина. Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика.

О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК. Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами. Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.

«Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована(Фото: Kekyalyaynenshutterstock)

к содержанию ↑

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета. «Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами.

к содержанию ↑

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком. «Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр.

После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика(Фото: Indypendenzshutterstock)

к содержанию ↑

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком. Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику.

При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора. Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю. «Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина. Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства.

В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина. Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ.

Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась(Фото: Evannovostroshutterstock)Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

к содержанию ↑

Как обезопасить себя

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

• Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
• Приемка квартиры в новостройке: как самому проверить недоделки
• Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году
• Аналитики назвали города — лидеры по росту цен на новостройки

к содержанию ↑

Договор цессии: кто, кому и что уступает

Кто в этой ситуации заключает договор и какие правила нужно учесть ‒ узнаете из статьи. Там же – готовые образцы договоров.

Кто в этой ситуации заключает договор и какие правила нужно учесть ‒ узнаете из статьи. Там же – готовые образцы договоров.

В описанной выше цепочке есть три участника:

к содержанию ↑

Как оформить уступки?

Уступку права требования оформляйте договором. Он фиксирует соглашение между сторонами и подтверждает законность и условия уступки.

Уступку требования по сделке оформляйте в той же форме, что и саму сделку. Не рекомендуем заключать договор устно. Ведь несоблюдение простой письменной формы не позволит вам ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Обосновать свою позицию сможете только с помощью письменных и других доказательств (ст. 162 ГК РФ).

Соглашение об уступке требования по сделке, которая требует государственной регистрации, нужно зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этой сделки (ст. 389 ГК РФ).

Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это вовсе не означает, что требование передают безвозмездно. Цессионарий должен будет заплатить цеденту сумму, которая обычно взимается по таким договорам. В случае спора определять цену будет суд (ст.

423, 424, 432, 382 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

421, 423 ГК РФ).

Обратите внимание, что закон устанавливает ограничения по кругу лиц, которые вправе заключать безвозмездный договор. Дело в том, что договор о передаче права требования без оплаты или другого встречного предоставления – это договор дарения. Поэтому такой договор не могут заключить между собой:

коммерческие организации;индивидуальные предприниматели;предприниматель и коммерческая организация.

В вышеуказанных случаях договор будет считаться ничтожным, как нарушающий прямо установленный в законе запрет.

Запрет на дарение между коммерческими организациями не действует, только когда стороны сделки – дочернее и основное общества. С экономической точки зрения они представляют собой единый хозяйствующий субъект. Поэтому такие коммерческие организации могут заключить безвозмездный договор цессии.

Выводы следуют из статей 23, 168, 572, 575 ГК РФ и судебной практики – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 8989/12.

к содержанию ↑

Какие документы и как передать по сделке?

Перечень документов, которые нужно передать, нормативно не установлен. Обычно вместе с договором цессии передают:

Цедент должен передать цессионарию оригиналы документов, удостоверяющих право. Копии документов можно передать, если это предусмотрено договором.

Договор уступки может быть двусторонним или трехсторонним. При заключении трехстороннего договора цессии не потребуется отдельно уведомлять должника об уступке. Если же должник не выступает третьей стороной в договоре цессии, цеденту или цессионарию нужно уведомить его о переходе права требования.

Уведомление направляют, чтобы должник знал, кому переводить деньги, отгружать товары и т. д. (ст.

385 ГК РФ).

Согласия должника на переход права спрашивать не нужно. Другое правило может быть предусмотрено договором.

Следующая

РазноеУПК РФ Статья 144. Порядок рассмотрения сообщения о преступлении