Капитальный ремонт в арендованной квартире: обязанности арендатора и права согласно ЖК РФ
Я арендую квартиру, и мне сообщили о необходимости проведения капитального ремонта. Однако, я отказываюсь оплачивать его, поскольку считаю, что такие работы не входят в список коммунальных услуг. Я прав в своих рассуждениях? Какие статьи ЖК РФ можно использовать в качестве доказательства моих доводов?
/ Юлиан , Москва2022-10-31Категория: ЖКХ10 1
Ответы юристов (1)
- Казаков Валентин
Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 2698 Рейтинг: 8
Здравствуйте! Приведенная Вами информация неверна. Капитальный ремонт — это вид работ, который в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации является обязательным для выполнения владельцами квартир. Соответственно, съемщик не имеет права отказываться от оплаты капитального ремонта.
Однако, необходимо уточнить, были ли условия оплаты капитального ремонта установлены в договоре аренды квартиры. Если условий оплаты в договоре аренды квартиры не было установлено, то вы как собственник квартиры имеете право требовать оплаты капитального ремонта напрямую от съемщика в соответствии со статьей 630 Гражданского кодекса Российской Федерации.
#4400681 2022-10-31 23:51:07Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 2698 Рейтинг: 8
Для решения такого вопроса следует обратиться к следующим документам: 1. Договор аренды квартиры между вами и квартиросъемщиком, если такой договор был заключен. 2.
Копии квитанций об оплате коммунальных услуг за предыдущие периоды. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации, который устанавливает правила по предоставлению услуг и обязанностях сторон в отношении капитального ремонта.
В соответствии с ЖК РФ, сдающий жилое помещение в аренду несет ответственность за содержание помещения в пригодном для проживания состоянии, а арендатор обязан оплачивать все коммунальные услуги по договору аренды. В том числе, капитальный ремонт может быть включен в перечень коммунальных услуг, поэтому рекомендуется обратиться к управляющей организации или органу местного самоуправления, которые могут разъяснить порядок по проведению капитального ремонта и оплаты за него.
Также следует обратить внимание на содержание договора аренды квартиры, в котором может быть указан перечень работ по капитальному ремонту, которые необходимо провести. Законодательство РФ не требует выделения капитального ремонта в отдельную услугу и его включения в оплату коммунальных услуг, поэтому все зависит от условий договора аренды.
В целом, для решения данного вопроса необходимо провести анализ правовых норм и документов в каждом конкретном случае.
#4495110 2022-10-31 23:51:07Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 2698 Рейтинг: 8
Статья 524 ГК РФ: Отношения сторон, не урегулированные договором найма жилого помещения, регулируются настоящим Кодексом и иными законами.
Статья 662 ГК РФ: Договор найма жилого помещения, заключенный между гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, может предусматривать установление платы за капитальный ремонт жилого помещения, в том числе стоимости проведения профилактических и ремонтных работ, связанных с эксплуатацией элементов общего имущества многоквартирного дома.
Статья 155 ЖК РФ: Плата за содержание и ремонт жилого помещения и иные платежи, связанные с использованием жилого помещения, взимаются с жильцов и собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с установленной законодательством Российской Федерации формой и порядком расчета.
Статья 168 ЖК РФ: Плата за капитальный ремонт жилого помещения взимается с жильцов и собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с установленной законодательством Российской Федерации формой и порядком расчета.
к содержанию ↑Капремонт арендованного имущества: спорные моменты
16.09.2008 распечатать По общему правилу производство капитального ремонта имущества, даже если оно передано в аренду, является обязанностью его собственника. Желание хозяина объекта «перекинуть» хотя бы часть проблем на «квартиросъемщиков» вполне объяснимо, но…
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Самым популярным является первый путь. Как показывает судебная практика, вернуть свои «кровные» оказывается весьма проблематично.
к содержанию ↑Оригинальное предложение
Для начала рассмотрим весьма специфическую ситуацию. Сразу заметим, что столкнуться с ней на практике придется, мягко говоря, далеко не всем участникам хозяйственной деятельности.
Итак, между территориальным управлением Росимущества (арендодателем) и некой фирмой из Владивостока (арендатором) был заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в федеральной собственности. В договоре было отражено, что при проведении арендатором капремонта арендуемого имущества за свой счет понесенные им затраты засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы. Обязательным условием является предварительное согласование с Росимуществом планируемых работ.
Зачет производится после фактического выполнения работ и представления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.
В период действия договора указанное положение исправно выполнялось, и стоимость таких работ неоднократно засчитывалась в счет арендной платы за соответствующие периоды. Правда, в один «прекрасный» момент теруправление ФАУФИ выпустило своеобразное распоряжение. В нем содержалось предписание отделу бухгалтерского учета производить списание зачетной суммы путем погашения 50 процентов ежемесячной арендной платы в виде зачета затрат по капремонту.
Что касается оставшихся 50 процентов арендной платы, то их арендатор должен вносить в бюджет в течение срока действия договора.
Однако служители Фемиды не согласились с логикой чиновников. Судьи указали, что данный порядок не может применяться к отношениям сторон, так как он установлен арендодателем в одностороннем порядке. При этом арендатор, имеющий право на полный зачет, согласия на проведение зачета с ежемесячным внесением 50 процентов арендных платежей не давал (постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 августа 2008 г.
№ Ф03-А51/08-1/3042 по делу № А51-4157/200728-132).
к содержанию ↑В поисках доказательств
Впрочем, гораздо чаще повод для судебных тяжб бывает более чем прозаическим. Ярким тому примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 июля 2008 года по делу № А79-9368/2007. Все началось с того, что индивидуальный предприниматель (арендатор) в 2004 году по собственной инициативе произвел капитальный ремонт системы водоснабжения арендуемого помещения.
Впоследствии он попросил арендодателя создать комиссию по определению стоимости выполненных им работ и провести зачет этой суммы в счет арендных платежей.
Однако собственник отказался провести этот зачет. В результате бизнесмен обратился с жалобой в суд. Его мотивация заключалась в следующем: капремонт водопровода не производился с 1976 года — момента строительства здания.
Данный факт свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по замене труб водоснабжения в разумный срок.
В ходе разбирательства арбитры установили, что в договоре отражена обязанность арендатора производить затраты на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя. Также в договоре была определена форма арендных платежей в виде затрат арендатора на улучшение объекта аренды. Проведенные ремонтные работы не были согласованы с собственником в установленном порядке.
Кроме того, ПБОЮЛ не представил надлежащих доказательств неотложной необходимости ремонта.
Как видим, прежде чем идти с заявлением в суд, необходимо соответствующим образом подкрепить свою позицию. Логические доводы и несоблюдение формальных условий договора вряд ли станут хорошими помощниками в зале суда.
к содержанию ↑Железный аргумент
В противовес предыдущему проанализируем еще один любопытный случай. Департамент управления имуществом городского округа Самары (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды подвальных помещений. После проведения капитального ремонта арендованного имущества у фирмы возникло вполне закономерное желание возместить свои затраты.
По сложившейся традиции, представители Росимущества ответили отказом. Как нетрудно догадаться, организация отправилась искать правду в суде.
Для начала арбитры обратили внимание участников процесса на акт передачи арендатору объектов недвижимости. В данном документе было зафиксировано, что капитального ремонта требуют потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления. Санитарное состояние объекта — неудовлетворительное.
А посему помещения не могли быть использованы по целевому назначению без производства капремонта.
Суд пришел к выводу, что арендодателем обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была. Следовательно, у арендатора возникло право произвести капремонт, вызванный неотложной необходимостью. Кроме того, затраты на ремонтные работы были согласованы с арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 10 июня 2008 г.
по делу № А55-9745/2007).
А. Березин, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»
к содержанию ↑Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле.
Рассказываем обо всем подробно.
к содержанию ↑Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии.
А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
к содержанию ↑Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель.
Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой.
Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф.
Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
к содержанию ↑Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб.
А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет.
Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
Следующая