Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст.

1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

• прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
• подачи соответствующего заявления собственником;
• судебного решения;
• вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

• помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
• земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
• воздушные суда, подлежащие регистрации;
• суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
• иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

к содержанию ↑

Заявление на запрет регистрационных действий

Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

• многофункциональный центр (МФЦ);
• территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю.

Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

С образцом заявления можно ознакомиться в соответствующей статье.

к содержанию ↑

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст.

174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст.

168 ГК РФ.

к содержанию ↑

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества нотариусом – процедура, которая может осуществляться исключительно в порядке, установленном законодательными актами РФ. Именно об этом говорится в Ст. 76 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Перед тем, как приступить к разбору отдельных случаев, в которых может налагаться или, наоборот, сниматься запрещение отчуждения имущества, следует разобраться, что включает в себя термин «отчуждение имущества», и кто по закону вправе заниматься подобной процедурой.

к содержанию ↑

Отчуждение имущества – что это такое?

Согласно ГК РФ, процедура отчуждения имущества – это переход права собственности на имущество (движимое или недвижимое) от одного к другому лицу. При этом первое лицо, ранее владевшее правами собственности на данное имущество, утрачивает их.

В тех случаях, когда нужно провести процедуру наложения или снятия запрещения отчуждения имущества, необходимо обратиться в нотариальную контору. По действующему на сегодняшний день российскому законодательству только нотариус вправе выполнять действия такого рода.

к содержанию ↑

В каких случаях нотариус налагает запрещение?

Наиболее частые ситуации, при которых нотариус может наложить запрещение:

• Выдача банком или организацией денежной ссуды или кредита на покупку недвижимости – квартиры или, к примеру, жилого дома. Также кредит может быть выдан на строительство или ремонт квартиры/дома.
• Заключение договора ипотеки недвижимости (квартиры, жилого дома).
• Заключение договора залога автомобиля или иного транспортного средства.
• Обращение в нотариальную контору органов опеки и попечительства с целью защитить имущественные права ребенка (в том случае, если ребенок, находящийся под опекой, является собственником имущества, о котором идет речь в заявлении).
• Удостоверение у нотариуса договора на пожизненное содержание (договора по уходу).
• Смерть одного из супругов при наличии совместного завещания.
• Удостоверение в нотариальной конторе наследственного договора, который был составлен наследодателем.

к содержанию ↑

В чем заключается работа нотариуса?

При наложении и снятии запрещения отчуждения имущества, движимого или недвижимого, нотариус должен:

• Удостоверить личность заявителя на основе предоставленных документов (паспорт РФ).
• Проверить действительность полномочий заявителя.
• Проверить документ, согласно которому устанавливается запрет или, наоборот, снятие запрета на отчуждение имущества.
• Разработать и подготовить уведомление о снятии или наложении запрета.
• Направить письменные уведомления в компетентный орган, который занимается регистрацией конкретного типа имущества. При этом один экземпляр документа остается в нотариальной конторе.

При этом в документе-запрещении должна быть указана следующая информация:

• Дата запрещения.
• ФИО нотариуса и заявителя (собственника).
• Адрес нотариальной конторы, в которую обратился заявитель.
• Адрес (место нахождения) имущества, о котором идет речь в запрещении.
• Указание всех оснований для наложения запрещения.
• Срок исполнения обязательства.

После проведения процедуры наложения/снятия запрещения отчуждения имущества нотариус должен официально зарегистрировать все свои действия в специальном «реестре, где фиксируются все запрещения, а также снятия запрещений отчуждения имущества..

к содержанию ↑

Вам может быть интересно:

• Нотариальная тайна и ответственность нотариуса
• Переход права собственности по договору купли-продажи
• Депозит нотариуса
• Взыскание на заложенное имущество
• Удостоверение равнозначности документа
• Удостоверение фактов

Ограничение отчуждения исключительных прав правообладателей из недружественных стран

Почти незамеченным прошёл вчерашний (20.05.2024) указ Президента № 430, ограничивающий заключение договоров по отчуждению исключительного права.

Указ можно посмотреть, например, здесь:
https://www.garant.ru/hotlaw/federal/1720068/

1. Ограничен только один вид распоряжения исключительным правом — отчуждение. Другие способы распоряжения, в том числе наиболее распространенные, — лицензии — не охватываются актом.

2. Ограничение действует только при отчуждении права лицом, происходящим или связанным с недружественной страной (перечень таких стран указан в Распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р; сейчас в него входит весь ЕС, Великобритания, Швейцария, Норвегия, Япония и другие), в пользу российского субъекта.

Для подпадания под ограничения отчуждатель может не только непосредственно не находиться в такой стране, но и, как написано в указе, быть с ней связанным, находиться под контролем субъекта из этой страны или преимущественно вести там свою деятельность. Предположу, что в первом случае (контроль и ведение деятельности, как представляется, комментировать не нужно) речь идет о ситуациях, когда отчуждателем из дружественной страны владеет компания из страны недружественной. Не вполне понятно, какая доля участия должна быть, чтобы критерий связанности с недружественной страной был выполнен.

Обратная ситуация — отчуждение российским лицом права иностранцу из недружественной страны или связанного с ней — указом не охватывается, что дополнительно говорит о его направленности на сохранение денег в бюджете.

3. Перечень объектов исключительных прав ограничен:
— в него не входят объекты авторских и смежных прав;
— в него не входят и другие объекты по сделкам, «размер обязательств приобретателя по которым» составляет меньше 15 миллионов рублей (или суммы в другой валюте, составляющей 15 млн).

Последнее означает, что основными объектами, на которые распространяется указ, будут товарные знаки и патенты — наиболее распространенные из оставшихся объектов исключительных прав, фигурирующие в обороте.
Не вполне понятно, почему была выбрана цифра именно в 15 миллионов. Это точно не усредненная стоимость исключительного права на товарный знак.

Широко известные бренды, аккумулировавшие в себе множество сходных знаков, стоят гораздо дороже. Стоимость отдельных патентов, аналогично, существенно превышает 15 миллионов, хотя мой скромный опыт в патентном праве не позволяет говорить об усредненной стоимости этих объектов.
Кроме того, речь идет не об общей стоимости исключительного права на один объект, а на общую стоимость обязательств приобретателя, например: в договор могут быть включено и исключтительное право, и комплекс услуг, оказываемых отчуждателем; в договоре может быть указано несколько объектов, в том числе исключительных прав.

Не ясно также и то, будут ли подпадать под действие указа случаи, когда продается предприятие, в состав которого входят и исключительные права. Должна ли общая стоимость сделки, превышающая 15 млн, влечь ограничения по согласованию отчуждения прав (и увеличения общей стоимости самой сделки), или нет?

Возможные злоупотребления лежат на поверхности: составление контракта таким образом, что его совокупность составляет 14,9 млн руб., а оставшаяся сумма может быть разделена в доп. соглашениях при, например, оказании услуг. Другой вариант — составление нескольких договоров, в которых раздельно продаются права на множество объектов, но каждый из договоров, не превышает нужной суммы.

4. Все сделки, подпадающие под действие указа, совершаются при получении разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ с зачислением средств на специальный счет. Правительство, в свою очередь, должно утвердить порядок выдачи соответствующих разрешений и определить орган, полномочный разъяснять действие тех или иных положений указа.

Реализация этого указа на практике — вопрос времени. Сейчас его эффективность вызывает определенные сомнения.

Следующая

РазноеКлюч к успешному проекту: как построить эффективную ИТ-команду