Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.2021 N 88-12303/2021 по делу N 2-888/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в случае расторжения договора по инициативе покупателя сумма в размере пятисот тысяч рублей не возвращается покупателю и остается у продавца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — отказано. Пунктом 4.2 договора купли-продажи определены лишь последствия расторжения договора по инициативе покупателя. Однако, данный пункт не предусматривает право покупателя на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) и не свидетельствует о согласии продавца на расторжение договора.
Оснований приравнивать инициативу в расторжении договора и право на односторонний отказ от договора не имеется. Каких-либо положений, свидетельствующих о том, что стороны предусмотрели право покупателя на односторонний отказ покупателя от договора и право на расторжение договора в одностороннем порядке без согласия другой стороны, в договоре купли-продажи не имеется.
к содержанию ↑Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025) Расторгнуть договор купли-продажи по инициативе одной стороны можно по общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора через суд или в одностороннем внесудебном порядке. Например, расторжение договора через суд возможно при его существенном нарушении другой стороной (пп. 1 п.
2 ст. 450 ГК РФ). В частности, таким нарушением суд может признать неоплату покупателем переданного товара (см.
Позицию ВС РФ). Существенным нарушением со стороны продавца суд может посчитать неисполнение обязанности передать товар в установленный срок. Например, продавец не поставил товар или не построил и не передал покупателю объект, подлежащий передаче по договору купли-продажи будущей вещи.
Такая позиция встречается в судебной практике (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 01.11.2018 N Ф05-17528/2018, Дальневосточного округа от 26.04.2021 N Ф03-329/2021).
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения 3. Возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи по ст. 463 ГК РФ
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ.
в силу с 12.09.2023) 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Энциклопедия решений. Расторжение договора купли-продажи (июль 2025)
Договор купли-продажи может быть расторгнут по обстоятельствам, связанным с волеизъявлением одной или обеих его сторон, на основании:
— соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), для чего требуется заключение соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.
1 ст. 452 ГК РФ);
— на основании решения суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);
— вследствие отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено договором или законом) для расторжения договора в связи с его существенным нарушением одной из сторон требуется принятие судебного акта (п. 2 ст. 450 ГК РФ)*(1).
Это касается и большинства видов договора купли-продажи.
Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абзаца четвертого п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, длительное либо неоднократное нарушение обязанности оплатить товар (постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 г. N 1999/14, АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-6367/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 N Ф08-6706/13, АС Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-913/16, п.
65 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 N Ф10-4513/13), передача товара без необходимых документов либо с недействительными документами (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.12.2015 N Ф04-26854/15), несоответствие товара, подготовленного к передаче, условиям договора, в том числе отсутствие документов, которыми должно подтверждаться такое соответствие (постановление АС Уральского округа от 06.10.2015 N Ф09-734/15, АС Северо-Кавказского округа от 14.09.2015 N Ф08-5656/15).
Статья 460 ГК РФ предоставляет покупателю право наряду с иными требованиями предъявить требование о расторжении договора купли-продажи в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от любых прав или законных притязаний третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, и покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на товар. Указанные обстоятельства не являются основаниями для признания договора купли-продажи недействительным (см. п.
83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление АС Уральского округа от 06.04.2016 N Ф09-984/10). Отметим, что само по себе наличие прав третьих лиц в отношении объекта купли-продажи не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. Для расторжения договора (помимо наличия обстоятельств, предусмотренных ст.
460 ГК РФ) необходимо, чтобы такие права ограничивали оборотоспособность объекта купли-продажи, препятствовали его использованию либо иным образом нарушали права покупателя как нового собственника (постановление АС Дальневосточного округа от 26.04.2016 N Ф03-1217/16).
Отказ от исполнения договора купли-продажи (то есть его расторжение без обращения в суд на основании заявления одной стороны) возможен в случаях, предусмотренных самим договором или законом (ст. 450.1 ГК РФ). Применительно к договорам купли-продажи, не являющимся договорами поставки, существенность нарушения обязательств одной из сторон может являться основанием для отказа другой стороны от исполнения договора только в том случае, если это прямо предусмотрено договором.
Положения ГК РФ о купле-продаже допускают возможность отказа от исполнения договора, в частности, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ)*(2), в случае существенного нарушения требований к качеству товара (п.
2 ст. 475 ГК РФ), если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять (п. 3 ст.
484 ГК РФ), если сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора (ст. 490 ГК РФ), если розничному покупателю, с которым заключен договор, не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в п.п. 1 и 2 ст.
495 ГК РФ (п. 3 ст. 495 ГК РФ) и проч.
Во всех случаях, когда законом или договором допускается односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, договор считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон (п. 4 ст. 523, 450.1 ГК РФ).Уведомление, доставленное по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считается полученным юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п.
3 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ).
*(1) Специальные правила установлены ГК РФ для договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ), существенное нарушение которого одной из сторон позволяет второй стороне отказаться от его исполнения без обращения в суд (см.
подробнее в материале «Энциклопедия решений. Расторжение договора поставки».
*(2) Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, п. 1 ст.
463 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное (например, что при отказе продавца передать покупателю проданный товар расторжение договора по инициативе покупателя возможно лишь в судебном порядке). Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя при таких обстоятельствах.
к содержанию ↑В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества?
Российский закон допускает возможность расторжения заключенной сделки с недвижимостью по перечисленным в законе основаниями. Сделка с недвижимостью может быть расторгнута либо по соглашению сторон (по обоюдному согласию участников сделки), либо по инициативе одной стороны, то есть в одностороннем порядке. Расторжение договора по обоюдному согласию не вызывает конфликтных ситуаций и судебных споров между его участниками.
При добровольном расторжении договора важно соблюсти порядок оформления достигнутых договоренностей о прекращении взаимных обязательств (Подробнее). Напротив, чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке, заинтересованной стороне потребуется обратиться в суд. Для того чтобы одна из сторон могла инициировать расторжение договора, необходимо наличие серьёзных нарушений условий соглашения.
Эти нарушения должны привести к значительному ущербу, в результате которого одна из сторон не получает ожидаемого от сделки результата.
к содержанию ↑Основания для расторжения договора
- Безосновательный отказ продавца в передаче недвижимости покупателю.
- Передача недвижимости с серьёзными качественными нарушениями, не подлежащими устранению без значительных затрат времени или средств, или дефекты, возникающие многократно или повторно после их исправления.
- Продажа недвижимости, на которую имеются права у третьих лиц.
- Наличие правопритязаний третьих лиц на квартиру, например, отсутствие согласия супруга продавца на сделку.
- Предоставление неверной информации продавцом при продаже земельного участка, в том числе информации о наличии обременения и ограничений использования, упомянутых в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.
Нарушения условий договора, которые могут быть основанием для его расторжения по инициативе одной из сторон, в случае допущения их покупателем, включают:
- Неоплата или неполная оплата недвижимости или уклонение от уплаты большей части её стоимости покупателем.
- Отказ покупателя принять приобретённый объект недвижимости.
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в случае существенного изменений обстоятельств, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Это правило применяется в судебной практике нечасто. Изменение считается существенным, если стороны при его разумном предвидении изначально не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Сторона, желающая расторгнуть договор, должна доказать, что:
- на момент заключения договора обе стороны исходили из предположения, что таких изменений не произойдёт;
- изменения произошли по причинам, которые сторона не могла преодолеть с должной заботливостью и осмотрительностью, требуемыми по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения условий приведёт к нарушению баланса имущественных интересов сторон и значительному ущербу для заинтересованной стороны, в результате чего она лишится того, на что рассчитывала при заключении договора.
Приведем пример: две стороны заключили договор купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования. После заключения договора появляется третье лицо, которое предъявляет покупателю иск о вселении. Поскольку это лицо было снято с регистрационного учета наследодателем продавца, но имеет имеет законное право проживать в квартире, его исковые требования будут удовлетворены судом, что существенно повлияет на права покупателя.
Если суд признает изменение обстоятельств существенным, он может удовлетворить требование о расторжении договора квартиры.
к содержанию ↑Порядок расторжения договора в одностороннем порядке
Процедура одностороннего расторжения договора купли-продажи начинается с попытки решения вопроса вне суда, как требует гражданский процессуальный кодекс. Сначала сторона, желающая расторгнуть договор, должна предложить это другой стороне в письменной форме. В случае отказа другой стороны или отсутствия ответа в течение установленного срока, указанного в претензии или договоре, можно обратиться в суд.
Стандартный срок ожидания ответа на претензию составляет 30 дней. Если другая сторона не соглашается на расторжение договора купли-продажи недвижимости, подача иска в суд становится неизбежной.
к содержанию ↑Рассмотрение дела в суде
В исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела в суде необходимо чётко обосновать и предоставить доказательства того, что нарушения условий договора со стороны противоположной стороны привели к существенным убыткам, либо произошли кардинальные изменения обстоятельств, которые истец не мог предвидеть, и которые бы стали причиной для отказа от заключения договора изначально.
Кроме основного требования о расторжении договора, истец может предъявить в суде дополнительные требования, например, о компенсации убытков, связанных с неотделимыми улучшениями объекта недвижимости, сделанными в период его владения, а также требование о возмещении морального вреда.
Судебные разбирательства по таким делам часто бывают длительными, и в этот период ответчик может попытаться продать спорный объект недвижимости. Поэтому важно при подаче иска в суд также заявить о мерах по обеспечению иска, например, о наложении ареста на спорную недвижимость.
На основании решения суда, которое вступило в законную силу, Росреестр вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости о расторжении договора.