Статья 56. Градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства (СХ-2)

1. Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков:

Вспомогательные виды разрешенного

использования (установленные к основным):

садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства

пристроенные кухни, пристроенные санузлы в существующих садовых и дачных домах;

хозяйственные постройки, постройки для занятия индивидуальной трудовой деятельностью (если в результате их эксплуатации не образуются санитарно-защитные зоны);

гаражи индивидуального транспорта, открытые места для стоянки автомобилей;

отдельно стоящие: бани и (или) сауны, бассейны для индивидуального пользования, надворные туалеты;

резервуары для хранения воды, скважины для забора технической воды;

земельные участки садовых товариществ

хозяйственные постройки садового товарищества

гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора;

земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, автостоянки плоскостные

павильоны розничной торговли и обслуживания населения, площадки для сбора мусора;

магазины продовольственные и промтоварные

здания и помещения для размещения подразделений органов охраны правопорядка

гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора;

пожарные части, здания и помещения для размещения подразделений пожарной охраны

учебно-тренировочные комплексы со спортивными площадками, закрытые гаражи, стоянки специальных автомобилей, склады инвентаря, площадки для сбора мусора;

объекты связи, инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, объекты гражданской обороны, объекты коммунального хозяйства и общего пользования (общественные туалеты, места сбора мусора и др.), зеленые насаждения, объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары и т.п.)

линейные объекты: линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, велосипедные дорожки, линии уличного освещения и другие линейные объекты

здания и сооружения культовых
учреждений

храм, крещальня, часовня, церковно-
причтовый дом, здания хозяйственных
служб, церковная лавка, воскресная
школа (гимназия), гостиница, богадельня, медицинский пункт, жилые дома причта, гаражи служебного автотранспорта, гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора и иные объекты в соответствии с требованиями нормативных документов

организация строительных работ

земельные участки для обеспечения деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для наблюдений за физическими
и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного – космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские, метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)

(объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг,
а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент
их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны СХ-2 не устанавливаются.

Для всех участков градостроительного зонирования:

предельные размеры земельных участков

Этажность (количество наземных этажей)

устройство ограждений между садовыми участками

допускается высотой не более 2 м при условии соблюдения
условий проветриваемости

устройство ограждений между садовыми участ-
ками и проездами

допускается высотой на более 2 м при соблюдении условий
прозрачности ограждения на высоте выше 1,0 м от поверхности земли

отступ застройки от межи участка, отделяющей его
от общего проезда

3. При определении места допустимого размещения объекта капитального строительства (индивидуальные жилые дома), за пределами которого запрещено строительство, предусматривать минимальный отступ от границ земельного участка не менее 1 м для устройства отмостки или технического обслуживания объекта.

4. При первичном формировании земельного участка в целях эксплуатации объектов капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, границы земельного участка определяются с учетом фактического землепользования и границ смежных земельных участков без учета предельных минимальных (максимальных) размеров земельного участка, установленных настоящим градостроительным регламентом.

5. Предельные размеры земельных участков для земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

к содержанию ↑

Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Правовой центр «Два М» оказывает правовую помощь по вопросам, связанным с использованием земель сельскохозяйственного назначения в Московской области.

Специфика вопросов, связанных с землями сельскохозяйственного назначения в Московской области обусловлена в первую очередь тем, что экономическая ценность таких земель определяется не только и не столько возможностью использования по прямому назначению, сколько перспективами размещения объектов, не связанных с сельским хозяйством.

Так, специфика выражена наличием в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) нескольких территориальных зон сельхозназначения: СХ-1, СХ-2 и СХ-3 с различными режимами использования, а также возможностью смены целевого назначения сельскохозяйственного участка без внесения изменений в градостроительный регламент.

Строгость регулирования проявляется в весьма интенсивном государственном и муниципальном контроле за надлежащим использованием сельхозземель в Подмосковье. Свидетельством такого контроля выступает то обстоятельство, что Московская область лидирует по количеству судебных споров, связанных с изъятием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. по мотивам неиспользования по назначению или использования с нарушениями.

Использование сельскохозяйственного участка не по целевому назначению влечет существенные риски его изъятия и привлечения собственника к административной ответственности в виде штрафа в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Однако в ряде случаев на землях сельскохозяйственного назначения возможно ведение иных видов коммерческой деятельности без изменения категории (включения земель сельхозназначения в границы населённых пунктов) и градостроительного регламента.

Так отдельных случаях ПЗЗ городских округов Московской области допускают возможность использования сельскохозяйственных земель в иных более привлекательных целях, в том числе с правом застройки участка теми или иными коммерческими объектами, без изменения градостроительного регламента.

Ниже рассмотрены типичные градостроительные регламенты территориальных зон сельскохозяйственного использования в Московской области, с точи зрения перспектив законного осуществления на участках в названных зонах как различных видов сельхозпроизводства, так и иной коммерческой деятельности.

к содержанию ↑

Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)

Земли СХ-1 представляют собой особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включённые в соответствующий перечень: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями, а также мелиорируемые земли. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно запрещено всякое строительство (даже связанное с сельскими хозяйством) и не связанные с возделыванием земли виды деятельности без пересмотра их статуса.

Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.

В связи с чем для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, Что позволит автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градостроительный регламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.

В случае с мелиорируемыми землями (на которых мелиоративные системы зачастую остались лишь на бумаге) для изменения их статуса на зону СХ-3 во многих случаях достаточно исключения из перечня мелиорируемых земель. Что вполне реализуемо в случае отсутствия мелиоративных систем или исчерпания их ресурса.

к содержанию ↑

Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)

Более того, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, за счет установления которых можно кардинально изменить целевое назначение участка.

Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, в ряде случаев, возможно размещение магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. д.). То есть на участке СХ-2 есть достаточно широкие возможности для коммерческой деятельности.

к содержанию ↑

Земли сельхозпроизводства (СХ-3)

Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.

к содержанию ↑

Условно-разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель

Широкие возможности использования земель сельхозназначения в зонах СХ-2 и СХ-3 связаны с условно разрешёнными видами использовании (УВРИ). То есть с видами, которые предусмотрены в ПЗЗ для соответствующей зоны, но могут реализовываться только на основании специального разрешения, выдаваемого на конкретный участок.

Земельный участок СХ-2, в рамках условно разрешенного ВРИ, в ряде случаев можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты. Также в ряде случаев широкие перечни условно разрешённых видов (включая коммерческие и производственные) устанавливаются для зон СХ-3.

В том числе во многих муниципалитетах для земель сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-3 предусмотрен условно разрешённой вид «охота и рыбалка» позволяющий возводить капитальные и некапитальные объекты отдыха.

Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. ч. в судебном порядке).

Также ряд возможностей для не связанной с сельским хозяйством деятельности предоставляют вспомогательные виды разрешённого использования. Данные виды, когда они предусмотрены ПЗЗ, могут реализоваться без дополнительных разрешений и согласований. Но только совместно с каким-либо их основных или условно разрешённых видов.

При этом поскольку в Московской области, как правило, не устанавливаются предельные соотношения площадей, задействованных под основанной и вспомогательный виды разрешённого использования то практические возможности реализации вспомогательных ВРИ для земель сельскохозяйственного назначения могут быть довольно широкими.

к содержанию ↑

Возможность размещения объектов отдыха и агротуризма на землях сельхозназначения

Актуальным трендом в Московской области и соседних регионах является развитие экотуризма и сельскохозяйственного туризма. В том числе размещение мини-отелей, экоферм, глэмпингов, ретрит-центров и т.д. Специфика данных объектов, по сравнению с традиционными санаториями и домами отдыха, связана с минимальной плотностью застройки или использованием только некапитальных объектов, возможностью сочетания рекреационной деятельности с сельскохозяйственным производством и сохранением природных ландшафтов.

В связи с чем объективно они не слишком противоречат задачам охраны земель сельхозназанчения.

Отдельного правового регулирования такая деятельность до настоящего времени не получила. В связи с чем многие предприниматели, работающие в этой сфере остаются в «серой зоне» несут риски применения санкций за нецелевое использование земель и иные формальные нарушения.

В то же время в ряде случаев грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель –комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.

Пример нашего реализованного проекта в области использования сельхозземель в зоне СХ-3 в Московской области для рекреационных нужд смотрите здесь.

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, изменением разрешенного использования, поучением разрешений на условно разрешённые виды использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.

к содержанию ↑

Также по теме

• Исключение из состава мелиорируемых земель
• Преимущественное право покупки сельскохозяйственных земель
• Использование лесов на землях сельскохозяйственного назначения

СХ-2 – зоны коллективных садов и садово-огородных участков

Статья 56. Градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства (СХ-2)
Зона (СХ-2) для ведения дачного хозяйства, (в составе дачных некоммерческих партнерств – ДНП, и др.), коллективного садоводства (в составе садоводческич некоммерческих партнерств – СНП, и др.), и огородничества выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, используемых в целях удовлетворения потребностей населения в загородном отдыхе, выращивании фруктов, овощей и др. при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования недвижимости.

1. Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков:

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны СХ-2 не устанавливаются.
2. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

3. При определении места допустимого размещения объекта капитального строительства (индивидуальные жилые дома), за пределами которого запрещено строительство, предусматривать минимальный отступ от границ земельного участка не менее 1 м для устройства отмостки или технического обслуживания объекта.
4.

При первичном формировании земельного участка в целях эксплуатации объектов капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, границы земельного участка определяются с учетом фактического землепользования и границ смежных земельных участков без учета предельных минимальных (максимальных) размеров земельного участка, установленных настоящим градостроительным регламентом.
5. Предельные размеры земельных участков для земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

6. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в статьях 20 и 21 настоящих Правил.
7.

• #земля #видыиспользования #загороднаяжизнь #землисадоводства

Следующая

РазноеВоенный институт физической культуры (ВИФК)